空き家対策
相続秋田 司法書士おぎわら相続登記事務所秋田 司法書士荻原正樹
空き家対策のすすめ
１：空き家問題
現在、不動産に関連してマスコミなどでも大きく報道されている問題が二つあります。
一つは、所有者不明土地の問題であり、もう一つは空き家の問題です。
所有者不明土地の問題は、登記されている情報からは現在の所有者が判明しない場合や所有者が判明しても連絡がつかない場合などに問題となります。このような問題が生じる大きな要因の一つが、相続登記の放置です。（この場合の弊害等につきましては「相続登記」の項目をご覧ください→相続登記）
他方、空き家問題は、居住者がいなくなった家屋等がそのまま放置されることによって、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に影響を及ぼす問題ということができます。このような問題が生じる要因としては、人口減少社会となって居宅の数が余ってきていること、家屋を利用・処分しようとしても利用者・買い手がみつからないこと、固定資産税の課税における住宅用地に関する特例などが考えられます。
２：空き家問題への対策
（１）特定空家等に対する固定資産税等の住宅用地に係る課税標準の特例の適用除外（空家等対策の推進に関する特別措置法）
現在、住宅用地の課税標準の特例として次のような規定が定められています
①一般住宅用地：所在する家屋の床面積の１０倍以内かつ小規模住宅用地以外の部分→固定資産税は３分の１・都市計画税は３分の２
②小規模住宅用地：住宅用地のうち住宅１戸につき２００㎡までの部分→固定資産税は６分の１・都市計画税は３分の１
しかし、「特定空家等」に該当するとして、市区町村長から勧告を受け、賦課期日までに必要な措置が講じられない場合の敷地に対しては、上記特例が適用されなくなります。
（２）空き家譲渡の特例（租税特別措置法）
被相続人居住用家屋をその敷地を相続等により取得した場合で、建物を耐震リフォームして売却するか、建物を取り壊して更地として敷地を売却する場合で、一定の要件に該当するときは、その譲渡益から３０００万円を控除することができます。
あ）被相続人居住用家屋
①昭和５６年５月３１日以前に建築されていること
②区分所有建物でないこと
③相続開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
い）適用要件
①売却する家屋は一定の耐震基準に適合しているものであること
②平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの期間内であること
③相続開始の日以降３年を経過する日の属する年の１２月３１日までであること
④譲渡対価の額が１億円以下であること
⑤相続開始後、未利用であること
（３）空き家バンク
各地方自治体では空き家バンクを設け、不要となった家屋と家屋が必要な方とのマッチングを行っております。
詳しくは、各地方自治体にお尋ねください。
（参考：空き家バンクに関するホームページ→秋田市）
３：不動産譲渡の前提としての相続登記
相続人が、被相続人から相続した不動産を売却等するときには、買主さんに売買等による移転登記を申請します。この売買等による所有権移転登記を申請するためには、その前提として、被相続人の名義から売主である相続人へ相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）を申請する必用があります。
４：相続対策としての相続放棄
前述のように、不動産を相続した場合、固定資産税を負担する責務を負うことになるのみならず、家屋については、近隣に迷惑をかけないようにこれを維持管理する責務が発生します。このような責務を負担しないための方策の一つとしては、相続放棄が考えられます。但し、相続放棄をするには期限があります。
詳細につきましては、相続放棄についてのページをご参照ください。→相続放棄
当事務所では、相続登記・相続放棄のご相談はもちろん、相続不動産の売却・耐震リフォーム等をご希望の場合には不動産業者さん等をご紹介することも可能です。
空き家の処分でお困りのときはお気軽にご相談ください。
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